나의 첫 부동산 구매 Ep1. "계약"
부동산계약이란 말 그대로 부동산을 거래하는 행위를 의미합니다.
부동산은 일반적인 금전, 물건과는 달리 움직여 옮길 수 없습니다.
따라서 단순한 구두계약을 하여도 문제없는 가전제품 거래와 달리 금액이 큰 거래이며, 안전한 거래를 위해 계약을 증명하는 계약서가 필요합니다.
나중에 쌍방에서 다른 이야기를 한다면, 분쟁으로 이어지는 것은 필연적이죠.
구두계약으로는 언제든 뒤집어 엎을 수 있기 때문에, 서류 등을 이용한 공증이 동반되어야 합니다.
그렇기 때문에 부동산 거래는 어렵게 다가오는 것입니다.
마음에 드는 물건을 발견하였다면, 부동산 중개업자(혹은 대리인)을 통해 혹은 토지소유자와 직접 거래를 진행합니다.
부동산중개업자가 없이 당사자끼리 계약하는 경우의 매매계약서에는 아래와 같은 사항이 들어갑니다.
1. 매매계약 합의의 표시
- 매매계약서에 계약의 내용이 매매계약임을 명시하며 "매도인과 매수인은 다음과 같은 내용으로 매매계약을 체결한다"와 함께 세부 내용이 기술됩니다.
2. 부동산의 표시
- 계약목적물을 특정할 수 있도록 부동산의 소재지, 지목과 그 면적 및 건물내역과 같은 부동산의 표시를 기재하는데, '부동산등기부'의 표제부 중 표시란에 기재된 것과 동일하게 기재해야합니다.
3. 당사자의 표시
- 매도인과 매수인을 매매계약서에 기재하는데 이 경우 상대방의 주민등록증을 직접 확인하여 본인임을 증명해야합니다.
*대리인을 선임한 경우, 대리인의 명의로 매매계약서를 작성해도 그 계약은 유효합니다. 다만, 대리인임을 증빙할 증명서류가 필요하겠죠?
4. 매매대금
- 매매대금과 그 지급날짜를 정확히 기재합니다. 매매대금은 일반적으로 그 총액과 계약금, 중도금, 잠금의 순서로 기재합니다.
5. 소유권이전과 인도에 관한 내용
- 특별한 약정이 없다면, 매도인은 매수인으로 부터 매매대금의 잔금을 받음과 동시에 소유권이전등기에 필요한 서류 전부를 제공해야합니다.
6. 계약의 해제
- 계약금만 주고받은 경우에는 계약이 해제가 가능하는데 보통 아래와 같이 해약의 보상책임이 따릅니다.
* 매수인(구매자) 해제: 계약금 포기
* 매도인(판매자) 해제: 계약금의 2배 반환
7. 날짜 및 서명날인
- 계약을 맺은 날짜를 기재하며 당사자간 명의의 서명을 날인합니다. 당사자의 수만큼 작성하여 각 당사자는 원본을 보관합니다.
* 인지세란?
- '인지세'란 국내에서 부동산 소유권 이전과 관련하여 계약서 그 밖에 이를 증명하는 증서를 작성하는 경우 납부해야 하는 세금을 말합니다.
- 인지세는 납부를 연체할 경우 가산세가 부가됩니다.
(시점은 계약일자입니다.)
. 1개월 ~ 3개월 미만 : 100% 가산 / 본세액 35만원 + 가산세액 100% 35만원 = 70만원
. 3개월 ~ 6개월 미만 : 200% 가산 / 본세액 35만원 + 가산세액 200% 70만원 = 105만원
. 6개월 초과 : 300% 가산 / 본세액 35만원 + 가산세액 300% = 140만원