부동산경매와 공매

부동산경매는 경매, 공매로 나뉜다. 공고와 입찰을 통해 진행하는 것은 유사하지만 세부적으로는 신청하는 주체가 다른 점이 있다. 어쨌든 큰 궤에서는 비슷하다고 볼 수 있지만, 투자자 입장에서 조금씩 다른 점이 있다.

경매와 공매 공통점

1. 공개적인 입찰을 통해 고가 입찰자 우선으로 매각
2. 일정 기준이상의 입찰자가 없을 경우 유찰됨
3. 채권회수를 위한 강제집행절차

경매와 공매의 차이점

1. 경매는 민사집행법, 공매는 국세징수법에 근거
2. 경매의 주체는 법원, 공매의 주체는 한국자산관리공사
3. 경매는 법원에서 직접입찰, 공매는 온비드에서 인터넷으로 입찰
4. 경매는 입찰대금을 모두납부에 따라 취득하나, 공매는 매매대금 전액 미납하여도 소유권 이전가능

부동산경매를 통해 주택을 취득하고자하면 위 두 가지 방법을 이용해야한다. 각 방법의 장단점을 숙지하고 임하는 것이 중요하다.




경매의 장점

1. 시가보다 저렴하며, 2 회차부터는 최초 입찰가의 20%씩 하락
2. 경매물건을 낙찰받고 잔금을 납부하면 법원이 기존 등기부상 설정된 권리를 직권으로 말소
3. 토지거래규제 지역 내 토지를 낙찰받더라도 별도의 허가가 불필요
4. 공매에 비해 품목이 다양

경매의 단점

1. 서류상으로 존재하는 것으로 파악되는 권리 외 공시되지 않은 권리에 대한 직접파악이 필요
2. 낙찰 후 45일 이내 잔금 90%를 납부해야 함

공매의 장점

1. 국가기관 방문없이 온라인으로 편하게 입찰가능. 온비드(www.onbid.co.kr) 이용 가능
2. 장기할부, 선납감액 등 대금납부 조건이 좋음
3. 경매에 비해 권리관계가 안전
4. 압류된 자산을 자산공사에서 투명하게 정보공개함

공매의 단점

1. 공매대상물건이 압류물건과 국유재산 등이 주가 되기 때문에 품목선택의 폭이 좁다
2. 모든 인수책임은 낙찰자가 부담해야하므로 인도명령절차 등이 없이 낙찰자가 명도소송을 직접 진행해야함 <- 이 점이 가장 치명적인 단점이다.